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美国购房1031条款

2014-07-20


所周知,美国是一个多税种的国家,税收条款琳琅满目,但大家可能并不熟悉的是,许多法律条款能够成为非常有效的避税或延税工具,本文描述的1031条款就是其中之一, 它能帮助投资者推迟交税时间,增强购买力。

1031条款(1031 Exchange),也称作“1031财产对换”或“同类财产交易”,是从美国国家税务法第1031条第一款第一项中的规定而得名。在法律条文的定义下,此类交换意味着“ 如果交换的房产是用于商业性使用或投资,并且用于交换类似的资产,那么交换过程中的资产利益得失不予承认,即不用缴纳其过程中产生的资产利得税。”换言之,只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产,并且用于投资,就可以使用这一法条。

该条款规定主要表明

  • 进行房产交易必须是用作商业性用途或投资
  • 卖方需在出售财产后的45天内确定一个或多个重置房产
  • 在出售后的180天内将重置房产购入(当卖方无法在规定时间内确定或购买重置房产,逆向交换也是较为常见的交换方式,即卖方先购入重置房产,再将原始房产出售。)
  • 重置房产需与原有房产等值或高于原有房产的价值。

值得注意的是,在实际操作中,1031条款还会有不同的约束和限制,也有不同的使用途径,要视具体情况而定。(转载请注明:

下面这个例子可以直接地说明1031条款的优势:

若林女士在2013年7月1日以30万美元的价格购入一套精品公寓并且出租给他人(作商业用途),也付清了所有贷款,该公寓现市场价值为50万美元。若林女士于2013年7月底打算购买另一套价值同样为50万美元的公寓,忽略房屋需要进行折旧的情况,此时她有两个选择:

  • 若林女士将自己原有的公寓放到市场上出售,但不在180天内购入新房产,就需要缴纳一定比例的资产利得税。因林女士持有房产已超过一年,纯收入所应缴纳的资产利得税约为4万美金。此时林女士所剩资金为46万美金,无法立即购买新的房产。
  • 若林女士选择利用1031条款,在45天内确认新房产,并在180天购入,用作投资或商业使用,就可以帮助她延后所需缴纳的税收,顺利购置新房。

在对此条款有了基本认识后需要提醒广大房产交易者的是,虽然房产购买时1031条款可以发挥效用,但它不易理解也容易用错,所以使用前最好前往房产机构或向经验丰富的注册会计师进行咨询。


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