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什么是SHORT SALE?

2014-08-18

美国的房地产贷款理论和实践中,我们很多人都知道FORECLOSURE,即查封,也就是由于贷款人不能按时支付贷款,银行最后把抵押物-房子收回,下面就介绍在这一过程中的一个阶段-SHORT SALE。

一 SHORT SALE 的过程

1)贷款人违约

一般是贷款人连续两个月没有支付贷款,这时候银行就在法律上有了查封房子的依据,这时银行会书面通知贷款人银行可能会启动查封程序,但是银行希望与贷款人合作,并帮助贷款人尽量能继续支付贷款。

2)正常出售

这时,贷款人一般会委托房地产经纪人出售房子,如果能顺利售出,那么房子就没有被查封。

3)SHORT SALE

如果销售价太低,不能顺利售出,要银行参与进来,并且银行要让步,不仅不能得到所欠的贷款而且还要支付所有的过户费用,这种情况就是SHORT SALE。

比如:一栋房子的贷款余额是20万美元,如果我们把所有的过户费用是10%来计算,那么,如果房子卖了22万美元,扣除过户费2万美元,剩下20万美元,银行没有亏钱,这就是正常的销售。

但是,如果因为房价下跌,房子只卖了18万美元,加上过户费18000美元,这是银行只能得到162000美元,一共亏损38000美元,这种情况就是SHORT SALE-。

二 SHORT SALE 的定义

SHORT SALE 有时也叫SHORT PAY,SHORT SALE 可以看成是SHORT THAN MORTGAGE BALANCE SALE的缩写,在这个过程中,银行是亏损的。
但要知道,只有是在无追究权贷款的情况下,才会发生SHORT SALE,因为在美国,住宅贷款是无追究权贷款,所以SHORT SALE会存在。在很多国家和地区,住宅贷款是有追究权的贷款,就不存在SHORT SALE。

三 SHORT SALE的原因

以前银行是很少SHORT SALE的,但次贷危机之后,由于太多的银行查封,银行才愿意考虑SHORT SALE。

SHORT SALE 的原因:

1)查封一栋房子对于银行来说,亏损要远远大于SHORT SALE。

2)查封一栋房子比起SHORT SALE容易,简单的多。

3)SHORT SALE对银行的信用评级没有太坏的影响,但是查封数量对于银行的信用评级会有显著的不良影响,银行不到万不得已时,不愿查封。

4)业主也愿意SHORT SALE,因为一旦被查封,要等7-10年才可能有银行愿意贷款买房,所以,业主也会尽全力与买主,银行合作把SHORT SALE完成。

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