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用现金买房好还是贷款买房好?

2014-08-18

财务杠杆是一把双刃剑,在市场向上的时候,它对你有利,当市场向下的时候会给你带来更大的风险。所以,你必须是在判断市场是向上的情况下,才考虑买房的。如果判断市场还要大幅度下行,是考虑要不要买的问题,而不是用现金买还是贷款买的问题。


用现金买房的好处:

( 1 )可以快速成交过户,有利于谈判时压低房价;( 2 )如果所购房产用于出租可以容易获得正现金流(并不代表有盈利)。
用现金买房的坏处是:

( 1 )没有利用杠杆作用,是一种低效率的操作;

( 2 )机会成本太 高,把大量现金捆绑进不动产,失去投入另外更好的项目的机会;

( 3 )所有风险自担,没有拍屁股走人的可能;

( 4 )没有享受利息免税的好处;

( 5 )捆绑进不动产的现金要与通胀赛跑,通胀是你的敌人。如果通胀率为 3% ,你进不动产的现金损失是每年 3% ,需要房价每年增长 3% 来让你的进不动产的现金与通胀持平。

贷款买房的好处:

( 1 )利用了杠杆作用,是一种高效率的操作;

( 2 )机会成本低,可把剩余现金投入更好的项目;

( 3 )银行和个人共同承担风险,万一情况不妙,可以撤退,只损失头款;

( 4 )享受利息免税的好处;

( 5 )通胀是你的朋友。

你的实际贷款利率 = 账面贷款利率 * ( 1 - 免税率) - 通胀率。注意,要减去通胀率而不是加上通胀率。

贷款买房的坏处:

( 1 )不利于谈判时压低房价;

( 2 )如果所购房产用于出租有时不容易获得正现金流(并不代表没有盈利,这个不在这里讨论);

(3)高杠杆带来的高风险。

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