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05-14

美国多数房产市场尚未恢复季节模式和可预测性

摘要:有些买家可能想等到市场活动趋缓以及季节性规律重新发挥效用且未来走势更加明朗后再做打算。

突如其来的新冠疫情颠覆了美国的季节性购房模式。在2020年初疫情刚刚来袭时,房地产市场曾陷入低迷,但在持续的限制措施和便利的远程办公政策推动下,买家开始寻求更宽敞的住房,市场活动陡然升温。


在疫情爆发之前,市场活动往往遵循着可预测的季节性规律,即购房活动在春夏两季增多,因为买家希望赶在学年开始前敲定新房交易,而秋季和冬季来临时又会回落。


然而,从2020年底开始购房量大幅上升,导致各个城市的房地产市场普遍出现库存吃紧的现象,有限的房源选择意味着买家不得不面临激烈竞争和价格上涨的双重夹击。这迫使买家在任何时候都要迅速采取行动,难以像以往那样择时出手和制定长期计划。


这些趋势可能在今年有所放缓,但距离库存回升至有利于买家的水平还有很长一段路。


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房地产门户网站Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔(Danielle Hale)说:“我们预计房屋销售仍将维持较快的节奏,只不过买家之间的竞争可能不及去年激烈。目前,住房建设表现良好,但我们看到有意卖房的业主比去年同期减少。虽然市场朝着正确的方向迈进一小步,但快速的住房销售和价格增长也是不争的事实。”


在部分市场,季节性规律仍然缺失。以南佛罗里达州为例,自疫情爆发以来,这个曾经特点鲜明的季节性市场在全年的热度一直居高不下。



房地产代理公司Corcoran驻棕榈滩经纪人Dana Koch说:“在过去的两年半里,很多持观望态度的人们都做出了换房搬家的决定。除了疫情因素,税收也是促使他们将置业计划提上日程的重要因素。他们大多来自纽约州、新泽西州和加利福尼亚州等高税收地区。”



快速消耗的库存也困扰着北部的华盛顿特区和西海岸的加州湾区市场。房地产经纪人表示,对于那些想要在未来几个月内完成交易的买家,他们必须随时做好准备,一旦遇到心仪的房源便立刻拿下。


房地产代理公司The Agency驻华盛顿特区经纪人Nurit Coombe说:“与去年相比,买家需要在更短的时间内下定决心。我们的任务是让客户做好充分准备,搜寻合适的房源,有时甚至在其挂牌上市前就要锁定目标。”


今年,一些经济变量可能会减缓购房活动,并促使房地产市场恢复季节性模式。


The Agency驻北加州地区经纪人Jeff Samuels说:“诸多因素都有可能产生影响,但利率绝对是当仁不让第一位。在房价飞涨的前提下,倘若利率上升,买家将不得不权衡利弊、有所取舍。如果住房变得难以负担,最终需求也会减弱。”


为何多数市场未恢复季节模式


市场恢复季节性模式的最大阻碍来自于,疫情期间隔离措施引发的购房狂潮导致全国范围内住房短缺,以及当前的房屋建设步伐无法满足新买家的旺盛需求。


黑尔说:“如果对比家庭形成速度和房屋建设速度,过去十年累计的住房缺口可能高达580万套,这为长期的市场动向奠定了基调。虽然建筑商正在加大产能,但这一缺口实在太过庞大,而且买家之间的竞争空前激烈,低廉的抵押贷款利率更是对火热的市场行情起到推波助澜的作用。”


在某些市场,库存紧张带来的挑战比其他市场更甚。例如,南佛罗里达的需求水平在整个疫情期间特别强劲,大批买家被优惠的税收政策以及舒适的气候和生活方式所吸引。


Koch说:“买家需求仿佛永无止境,尤其是对于新翻修或新建成的住宅,他们不想与承包商因供应链问题或进度延期而纠缠不休。”


他补充道,市场上的二手房数量同样偏低,因为卖家也担心自己把现有住房转手后能否如愿找到合适的新居。


Coombe称,在华盛顿特区,由于买家希望趁利率处在历史低点锁定交易机会,今年的库存水平还不及去年。


她说:“虽然卖家正在涌入市场,但相比之下买家数量要多得多。目前来看,市场行情似乎没有季节之分,全年都表现非常强劲。”


在北加州,最棘手的问题并非新房源的匮乏,而是房屋销售太过迅速。


Samuels说:“虽然市场上的待售房源寥寥无几,但其实房产交易比比皆是。在我负责的一个县,住房成交量连年攀升。问题在于需求水平只是刚好与住房存量相抵,或者已经远远超出。”


尽管如此,有迹象表明,在一些市场,房地产活动的季节性模式正在回归。


黑尔说:“季节性规律在很大程度上与人们为家庭所做的置业决策有关,买家需求受到学年的影响,同时取决于卖家对市场的反应。我们通常在春季看到更多面向家庭的房屋销售,而有些市场更容易被季节性规律左右。”


纽约就是其中一个典型。那些希望在竞争相对减缓的时期投身市场的买家仍然可以择机而动。


房地产代理公司Coldwell Banker Warburg驻纽约经纪人Lisa Chajet说:“每逢年底,你都有机会寻觅到划算的交易,因为卖家不想与来年2、3月份新上市的房源展开竞争。独立日过后,市场上也有不少优质房源,如果你趁着7、8月份人们外出度假期间率先出手,你就能占得先机。”


典型策略有助于买家脱颖而出


买家要想在竞争日趋激烈的美国房地产市场脱颖而出,不妨借助于一些屡试不爽的典型策略手段,比如拿到贷款预先批准、全现金付款或者免除意外条款等。


他们还应谨记,低库存也会给卖家带来阻碍。


黑尔说:“约有四分之一的卖家表示,他们无法在当前市场中找到自己能负担得起的住房。我们经常想当然地以为,库存只会使买家遭遇困难,但实际上很多卖家本身也是买家,所以这对交易双方都是一个挑战。”


对于买家而言,其中一个制胜策略是,在交易截至日期方面,为那些可能无法立刻找到新居的卖家提供一定的灵活性。


Koch说:“有些卖家希望他们在交易达成之后、搬到避暑寓所之前能继续在房子里住一段时间。为此,部分买家表示愿意延期收房并给予其他便利,让卖家不会感觉到有压力。”


另外一些买家可能想等到市场活动趋缓以及季节性规律重新发挥效用且未来走势更加明朗后再做打算。与此同时,那些使用融资购房的买家还应密切关注利率变化,今年利率预计将上升。


Samuels说:“有些人希望等到市场降温再出手,因为他们认为这会伴随着房价大跌。


但假如利率上升两个百分点,10%的降价幅度到底有多大吸引力?这主要取决于你的付款方式。”


Chajet指出,即使利率开始上升,也可能仍处于相对较低的水平。

她说:“如果你资金充裕,在纽约买房还是比租房划算。卖家唯恐春季上市的新房源使其失去竞争力,所以我会告诉客户现在正是入手的好时机。”

标签: 美国房产;美国房产趋势

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